加州买房问答

1. . 加州买房是什么样的流程？

• 准备钱，确定好自己的大概预算；
• 找个合适的经纪人； 
• 跟经纪人沟通，找到自己的需求；
• 根据情况，做好贷款预批； 
• 看房，选房；
• 下offer出价，议价；
• 进入ESCROW进行过户交易；
• 房屋检查，商定维修；
• 查阅交易文件；
• 贷款批准，拿钥匙。 

2. 房地产交易为什么要用经纪人？ 

• 美国2020年全年房地产交易量在600万套左右，90%都是通过经纪完成的。可以说美国的房地产交易市场中，经纪人起到了非常重要的作用。
• 全美经纪人都需要持证上岗，需要经过专业课程的学习考试，并在从业期间接受地产协会的监督，以及持续的学习更新，以确保交易的公平公证公开；
• 持证经纪人加入地产协会可以分享全美的房源系统，分享全美的房地产交易数据，从而保证信息的准确性和及时性；
• 成熟的房地产经纪人都有一套完整的供应商体系，包括房屋检查，白蚁检查，屋顶，地基，装修，维修等，还有房屋保险，房屋估价，Home Warranty，Escrow公司，产权公司等，还有最重要的买房时的贷款公司或者贷款银行。在持续的从业中，经纪人会根据不同的客人，提供不同的解决方案，从而使交易安全，平稳，成功。
• 经纪人的专业知识，使得掌握大量房屋的相关信息，包括价值评估，学区，周边的商业，治安，甚至邻里社区等，为客户提供准确的信息
• 房产交易中有大量，复杂，专业的文书工作，特别是买家涉及贷款，文件工作真是叹为观止，而这些文件都涉及到法律问题，如果不专业可能会触碰到雷区，造成无穷后患。
• 美国房地产行业非常成熟，正是经纪人的存在，确保了行业有序，健康，稳定的向前迈进。

3. 什么是Escrow第三方公司？

• 所谓Escrow公司就是第三方公证，托管公司。美国最早的escrow 公司出现在1895年的加州。Escrow的工作就是，作为第三方平台为买卖双方提供资金和文件的交换。根据买卖双方的合约文件，严格执行产权交易，确保双方的资金安全，产权清晰，双方的约定得以完全执行，完成过户。
• 美国的房地产交易大都是通过产权公司的产权登记，以及产权保险来确认产权的。各县只负责确认过的产权进行登记，不管理具体的产权纠纷，这部分就需要Escrow与Title公司相互配合完成。
• 买家的资金是先支付到Escrow公司托管账户，待双方完全履约，产权转移后，才会将房款，扣除贷款，其它各种欠款，支付给卖家，最大限度的减少了交易中的欺诈，保证交易的公平和公证。
• Escrow是房地产交易中极其重要的环节。

4. 持有美国房产一年中有什么费用？ 

• 最大的一笔就是房地产税。不管是土地还是住宅房屋，还是商业地产，屋主或者地主每年都要缴纳房地产税，加州的基本税率是1.05-1.2%左右，有些新建开发区，还会有新区开发税，大概从0.5-0.9%之间。这些税基本都是取之于民用之于民，会用在所在城市或者社区的学校，警察局，消防局，医疗，图书馆，市政开支，道路，绿化，路灯等基础设施上。所以一般房价高的地方，地方税收就高，城市收入和配套就更好。你比弗利，尔湾，新港这些城市基础建设就更好，正是富者俞富。
• HOA，就是物业费，主要用在小区的建设和设施维护上，比如铁门，警卫，游泳池，公园，道路，路灯，公共绿化等。近20年来，越来越多的新房都是有HOA来管理和维护，确保社区的品质不被破坏。所谓的condo, apartment等HOA一般都比独立屋的高。
• 房屋的维护和维修的费用。
• 如果是出租房，租金收入要报税，这也是一笔支出。

5. 学区好的地方房价一定贵吗？ 

• 学区好，房屋需求就高，房价自然就高。
• 当然这个是放在同一个城市，或者差不多位置的地方来比较的。影响房价的最决定因素就是位置。这个位置包含大的城市位置，小到社区位置。而学区是其中极其重要的一个因素。
• 不仅是中国有学区，美国同样有学区的概念。当然在美国不一定需要买房才能上学，租房也是可以进相应学校的。不过学区一般都是要验证你是不是真的是当地居民，不管是屋主还是租客。像有些学区还会派人上门来查看你是不是真的住在那儿。

6. 买房需要买保险吗？房产交易中有哪些保险？ 

• 火灾险，就是我们日常说的房屋保险。如果有贷款，这个是险是必须要买的。一般独立屋会比较高。而condo会比较低，一般HOA的保险会cover一部分。有些山火高发，易发地区，保险公司会拒绝卖，不卖。那只能买政府的保险。
• 地震险，加州是有必要买的。
• 洪水险：部分洪水地区也是必须要买的。
• 卖家还要买房屋产权保险，这个保险是保买家的房屋产权。一般二手房是卖家付钱，新房是买家付钱。
• 如果要出租：建议租客要买租客险，而是要求租客购买。

7. 人在国内可以买美国房子吗？ 

• 能买，人在哪儿都能买。
• 美国的房产是自由市场，鼓励全世界都来买。
• 国内的买家分几种情况：全款买房，也就是一次性付清。那么人在国内就完全操作，所有的签字文件都可以网上进行。贷款购买，这时贷款文件需要美国的公证，人在国内有两个办法，一是全部文件寄到国内，然后带到美国驻国内领事馆做公证签字。但主要是因为文件有好上百页，会比较困难。一般建议做一个POA委托书，就是找一个美国的朋友代签字，这个委托书拿到美领馆公证，然后寄过来，由受托人签字。
• 如果是新房子，即使不贷款，也必须要公证。
• 比较简单的办法就是，找一个可靠，值得信任的经纪人来操作具体事宜。

8. 美国的房子出租收益高吗？（肯定比存款收益高） 

• 看怎么比，跟国内比租金收益当然高。跟存款比，也高。但要是跟投资股票或者其它方式比可能差一点。但是：
• 房子的收益是特别稳定的。不会特别高，有也不会特别低。我们说房地产的投资收益是可以预见的。
• 稳定的租金收入，美国的租赁市场非常庞大而且稳定，有大量的租房群体。投资一个中位数价格的房子，比如说在70万左右的。一个月可以收3500左右的租金。基本上首付35%左右的房价，后面靠租金就可以养房了
• 房价增长可以预见，南加州每年的平均涨幅在4.5%-7%之间。基本上15年左右，房价翻一翻。
• 所以一个70万的房子，你投入25万左右首付款，经过15-20年的增长，卖房后可收入100万。既可以抵通胀，也可以有预期收入。不管是作为分散投资，还是做为养老基金，都是非常好的选择。

9. 什么是独立屋与康斗？ 

• 顾名思义，独立屋就是一个独立的房子，叫single family.屋主不仅有房屋的所有权，还有这个相应地块的所有权。
• 2而康斗基本上就是，房屋有部分与其他屋主共有。比如说共一堵墙，共有一些通道，公共道路等。基本上都有HOA来管理这些共有物业。
• 近几年有大量的新建康斗看起来也是独立屋。是一个独立的房子，有前后院，有车道等。但有很多共用设施。需要搞清楚，还是需要经纪人去查询相关房产资料。

10. 人在国内买了美国的房子怎么收租？ 

• 美国的房地产投资者来自于全世界，除了中国，还有日本，韩国，新加坡，印度，英国，法国，加拿大，墨西哥等。人在国内没有关系。委托给专业的地产经纪人或者地产管理公司，由专业人士负责招租，然后管理租客。通过查看信用，工作记录，存款证明等选择好的租客。一般租客会按规定时间直接把租金存入指定账户。现在更有网上支付，PayPal，Zelle， Vamo等，转存又快又省。如果是付支票，经纪人可以拿支票去银行存入。
• 投资了房地产，就坐等收租。

11. 听说买了房子不住会被政府收走给流浪汉吗？ 

• 没有那么夸张，但确实有这种风险。如果你的房子在美国，很多年又弃之不理，也不缴税，那就是弃房，最后被流浪汉占有了，那就是惹到了大麻烦。有被政府收走的可能。
• 所以买了房，就要做好安排。即使不想出租，也要安排专人来管理。

12. 不出国可以开美国银行的账户吗？ 

• 可以，有多种渠道可以做。

13. 我可以在国内通过视频看房吗？ 

• 当然可以。如果本人不能来现场看房，视频看房是个非常好的选择。可以视频直播房屋的状况，社区，城市等。这也是一种新的流行趋势。特别是疫情期间，不仅仅是国内客人，外州的，其它国家的很多客人都明通过网上视频看房来进行的。现有的视频方法也有很多，比方说Zoom,微信，还有房地产的3D技术，将房屋实况扫描成3D，可以在网上一点一点的仔细看，甚至比现场看还能看到更多细节。
• 当然，视频看房，你得选择一个可靠信得过的经纪人，让实际情况能完全的展示。
• 如果卖家是中国人，我可以直接付人民币吗？
• 这个问题可以这么说, 既可以又不可以，其中涉及的问题比较复杂。如果有这方面的需求，请直接与我联系，可以提供专属解决方案。

14. 初来乍到美国，没有信用可以买房吗？ 

• 可以买。在美国买房如果是全款，那就绝对没问题，当然钱得在美国。
• 如果要贷款，也是可以的。初来乍到，可以做外国人贷款，我们有多种贷款解决方案。可以做35%首付， 40%首付以及其它多种解决方案。
• 迄今为止，我们所做的贷款100%成功。

15. 夫妻买房写一方名字还是两人名字更好哪？ 

• 这个问题要看具体情况，每个家庭的具体情况具体对待。
• 加州是夫妻共有财产制度。不管写一个人还是两个人都是婚内共有财产。当写一个人名字的时候，另外一方也需要签字。
• 美国有多种产权共有形式。即使是夫妻之间，也有多种共有方式，婚姻期间，差别不大，主要是后续的财产处理上有差别，具体的情况因人而异。

16. 我的小孩未成年，买房可以写他名字吗？ 

• 小孩未成年，写名字是当然可以的。但是：
• 未满18岁的屋主，属于限制行为能力的自然人，是没有办法去卖房子的，因为孩子是不能签字的。当然如果想把房子留给孩子，可以考虑做成信托，这样可以便于管理。

17. 我想在家搜索房源用什么APP哪？ 

• 现在的网上资源已经很丰富。比较好用的有Zillow，还有Redfin。
• Zillow上有相关的房屋信息，包括房龄，面积，成产历史，地税，学区等信息。但是这些信息来源于全美房地产协会的公开信息。还有部分信息是不公开的，在Zillow上是看不到的。
• 公共网站有两个问题需要注意：1.房屋估价，Zillow只是根据大数据得来的，不是很准确，我们说具体房屋要具体分析，包括位置，朝向，屋况等。2. 学区，Zillow只是根据地图来确定学区的。相当部分的新房，准新房，还有城市边界的房子，Zillow上的学区是不准确的。这些准确信息，最好咨询当地的地产经纪人。以免被误导。

18. 听说短租更赚钱，我买的新房可以用来做AirBnB吗？ 

• 短租就像是家庭旅馆，所以租金收入会比较高。关于Airbnb的问题比较复杂，大部分城市对于短租都是有限制的，特别是南加州，基本是不被允许的。不光是城市的限制，还有HOA，还有邻居。短租毕竟给社区管理带来风险。我们最近有推几个旅游城市的房源，有做短租的潜力，和较高的投资收益。

19. 买了加州的房子，可以免费上加州的公立大学吗？ 

• 首先不管是公立大学还是私立大学，都没有免费的。只是收费多还是少。如果是加州居民，就可以享受本地公立大学的学费优惠。买房子是不能享受的。

20. 交了HOA后，我是不是不用管前花园的草了？ 

• 每个HOA都不一样。有些是统一管理前院的。有些HOA是不管的。不论是街道，路灯，院子，各种细节都在HOA的文件里有规定。所以还是要看具体的社区才知道。不知道，一定要去问清楚，以免收到罚单。

21. 我适合在哪个城市买房？ 

• 每个人都有不同的经历，不同的需求。而去什么城市是买房时最难的决定。一般从如下几个方面考虑：
• 预算多少，来确定房屋总价；
• 学区要求；
• 工作的距离；
• 亲朋好友间的距离；
• 生活便利度；

22. 怎么选择房屋的学区？ 

• 学区的问题要从几个方面看：
• 孩子是不是确定要上公立学校，还是有打算去私立学校；
• 孩子处在什么年龄阶段？如果马上进入高中阶段，只要考虑高中学区就好。考完高中，孩子大学毕业，也许看快就要换房子了
• 除了学分，还要看学校的特点，是体育，还是音乐，还是什么适合你；
• 现在的学分系统已经有新的变化，所以要多关注几个学分评估，看一下细分学分。
• 特别是一些新房，或者城市交界的地方，学区很容易搞错，最好咨询当地的经验人士；
• 另外，有些区域的学区本身不好，但是是可以转换到相邻的好学区。这些信息都需要有经验的经纪人或本地居民才能知道；

23. 是买新房还是买二手房？ 

首先看你内心的想法，是不是已经有明确的选择。

看一下新房二手房之间的差异。

新房的好处： 

• 新，维修保养成本低
• 所用材料，电器都是新近科技，更环保节能新颖
• 房屋结构设计更宜居，舒适性高；
• 部分还可以根据自己要求进行定制，加建改建。
• 大都有HOA管理，易于打理，有更多公共设施

新房的劣势： 

• 一般位置可能稍微偏一点，周边配套少；道路，学校，商业等便利性暂时会稍差；
• 买了房，需要投入做窗帘，吊灯，风扇等，还有做后院，种花种树；
• 现在的土地越来越小，新房的院子比较小；
• 新房的地税可能会比较高，有新区开发费（也有部分新房没有开发费的）
• 新房大都有HOA，对房屋的管理会比较严格；

二手房的好处： 

• 位置好，社区成熟，配套齐全；
• 房屋附设的东西都已经齐备，花草树木景观宜人；
• 可能院子会大一点；
• 较低的地税；
• 部分地大的，还有改建加建的可能

二手房不好的地方： 

• 可能原设计不附合心意；
• 房屋老旧，维修维护成本就高；
• 户型较老。

24. 新房交房时都是什么样的？

• 经常有人问：新房交房是不是毛坯房啊，像国内的一样？
• 答案：不是的。
• 不论是二手房还是新房，交付的房屋必须是附合居住条件的。一般新房都提供：地面铺好地毯，地砖，或者地板。厨房配备：烤箱，油烟机，灶头，洗碗机，水斗，食品垃圾处理机；部分还提供冰箱；卫生间配备台盆，沐浴或浴缸（或两者），抽水马桶；
• 部分洗衣房配洗衣机/烘干机； 车库电动门，全屋热水，全屋空调。现在大都配置智能家居的链接系统。智能门锁，智能门铃，智能窗帘，智能灯等。

25. 新房的保修都保些什么东西 

• 新房的保修每个建商可能会有些差异，具体一定要看合约：
• 一般地基和结构保5-10年
• 电器设备、水管系统等保一年
• 屋顶保3-5年

26. 什么是新区开发费？ 

• 新区开发费就是我们通常说的Mello Ross，也称做CFD，community Facilities District。这就很好理解，就是county, 或者City，或者community 征收，用来支付新城区新社区的学校、警局、消防局、道路建设等基础设施。
• 这个费用一般是25年-30年平摊完成。最长不能超过40年，每年和地税一起征收，但是是单列出来的。所以我们看到新房总的税是2.0，1.9，然后10年-15年左右变成1.5， 最终会变成1.1左右，也就是说新区开发费就不再缴了。

27. 二手房中都会买到什么？ 

• 我们讲房屋交付时，都需要是可以居住的。就是基本的生活设施必须是有的。例如厨房电器，包括油烟机，水斗，烤箱，洗碗机，食品垃圾的粉碎机，卫生间的抽水马桶，浴缸，衣帽间的柜子都是。这些东西都有一个特点为，就是嵌入的，固定在墙体上。像冰箱洗衣机烘干机电视机基本上不是，除非特别是说明。
• 而比较容易出现争议的东西，像灶头，吊灯（特别是一些贵的水晶吊灯），窗帘等都最好有文字的说明。
• 还有就是户外的花草树木是，但一些放在花盆里的花就不算是。所以有问题在开始就最好搞清楚，写在合约里，千万不要到交房时发生争议。

28. 美国房子都有风水的说法吗？ 

• 当然有。风水的事，特别是是我们华人，各个地方都有些不同的说法。如果不知道还好，知道了，就尽量的避免，比方说大门对着马路，大门方向有烟囱/电线杆什么的，也有人介意浴室门的方向，等等。每个地方的说法不太一样，可能对有些人不好，对某些人又是有利的。就是不确定明，可以找一些化解的方法，可以找个懂的人来处理一下，有时反而被自己所用，变成好的事情。

29. 我能做什么样的贷款？ 

贷款主要有三种情况：

• 外国人贷款，就是非纳税居民，可以做30%，35%，40%的首付，利率稍高一点。
• 不查收入贷款，就是不查报税表，但是有工作单位出具工作收入证明，首付20%，25%，30%不等；需要查信用分。
• 查收入贷款，就是查税表，查信用分，现在的工作情况，工资表，首付最低可以5%。
• 还有一些其它的贷款，比方说FHA Loan，就是低首付贷款，可以3.5%首付。还有VA Loan就是军人贷款。
• 具体什么样的贷款适合，可以咨询专业的地产经纪人，贷款经纪人，或者银行。

30. 我的信用不够能贷款吗？ 

• 信用不够，要看具体的信用分是多少。各个贷款机构对信用分的要求并不相同，有的要求720，也有620可以贷款的，具体问题需要具体对待。还有些因为一些特殊原因导致信用不够，也许可以短期能恢复的。能不能贷款，要根据每一个的具体情况来看。

31. 买房时都有什么保护的条款？ 

买家的保护条款主要有几个：

• 房屋检查的条款，一般都有个设定的期限17天，在这段时间里，买家可以安排对房屋进行各种检查，卖家需要批露一些相关信息。这时候如果买家不满意，是可以无条件退出的。
• 银行估价的保护，一般也是17天，就是银行估价达不达合约价，可以不买
• 贷款的保护，一般21天，就是买家贷款在21天里银行没有批准，或者拒绝了，买家可以退出。
• 还有买家要卖掉自己的房子，才买这个房子的保护条款。
• 当然，这些条款的时间，或者要不要这个保护条款，都是要具体房子具体对待。协商调整。

33. 买房时还有哪些交易费用？ 

• 买房子主要就是房屋的对价。然后还有一些其它费用，包括：
• 房屋检查的费用，Escrow的交易费，还有一些文件费，公证费，快递费，登记费。根据交易日期，可能要补给卖家已经支付的税，物业费等。
• 如果是贷款，还要支付贷款银行的手续费，相应的公证费，文件费，贷款的产权保险等。

34. 房屋检查都检查哪些东西？ 

• 房屋检查一般都是买家来安排：主要检查项目有：地基，房屋主体，围墙，地面，车道，电路，热水器，各种电器，还有水管，屋顶，阁楼等。
• 如果有某些具体项目有疑虑，可以另外再请各专业的检查员来分项检查：例如专业屋顶检查，地基检查，水管检查，电器检查，空调检查员等等。

35. 卖家不愿做房屋维修怎么办？ 

• 这个主要是对二手房，买家在做房屋检查的时候，可能会发现各种各样的问题，这时候要做一个判断，哪些是大问题，哪些是小问题，哪些是可以忽略不计的。针对一些比较严重的问题，如果不想买而且有保护条款时，那就可以退出不买。也可以要求卖家进行维修，或者卖家补偿买家以后自己修。
• 这时候如果卖家不同意，主要还是要双方经纪人进行有效沟通，这样尽可能的多些保障。对于一些小问题可以忽略，大问题还是要有自己的判断。。如果实在无法沟通，那就只能安心退出。

36. 一家三口适合买平层还是多层？ 

• 首先平层有些特点：1. 不用爬楼，如果有老人或者小孩，平层显得很方便，都能照顾得到；2平层一般层高会高一点，可能更透亮。3.平层厨房，客厅，卧室都在一个平面，可能隐私会差一点
• 三口之家， 买个3房基本够用，平层还是多层主要还是看家庭成员的年龄，和实际需求。

37. 什么是HOA？ 

• HOA 就home Owner Association,就是物业。首先HOA是一个独立的法人实体，是非盈利的组织。有自己的规则。参加 HOA是强制性的，必须缴纳 HOA 会费 HOA有权力制定和执行物业维护以及装饰设计方面的标准；

38. 什么样的房子要交物业费？ 

• PUD，Condo，Apartment。
• HOA 的好处：提供例如球场，泳池，健身房，公园等公共设施。
• HOA 的麻烦：HOA有各种各样的限制：比如外墙颜色，大门颜色，院子的维护，室内装修的限制等
• 物业费不交会导致房屋产权留置，被拿去拍卖。

39. 为什么有的房子有HOA有的没有？ 

• 过去只有一些condo，apartment 才有HOA。像独立屋基本都没有HOA的。
• 近二三十年来，各个城市越来越注重城市规划，城市的社区规划还是有很多优势的：例如，1. 可以节约土地资源；2.保证社区建筑风格的一致性，可以保护房屋的价值；3. 对周边商业有规划的开发，使城市资源配置更合理，更宜居；4.社区的统一管理，会改善城市治安，改善学区。城市风貌维持更好。所以越来越多的PUD项目开发出来。这些基本都是社区型的房子，带HOA。

40. 我到底要不要太阳能？ 

• 这几年新能源的概念一直为人所关注，而太阳能在加州的普及率特别高，也是大势所趋。从2021年起加州所有新建住房都必须安装太阳能。太阳能的拥有方式基本上就是买断或者租赁。
• 第一点，现在油价，电价都日渐走高，如果家庭有电车，使用太阳能可大幅降低日常开销。
• 第二点，现在的太阳能技术也比较成熟，维护，持有成本较之前也有较大的下降。

41. 什么是 Home Warranty？ 

• 顾名思义，Home Warranty就是一份房屋保障。基本含义就是给房屋和房屋里的设备买一份保险，一般是一年一买。在房产交易的时候，通常都是卖家通过Home Warranty公司购买一份一年的房屋保障，可以保含屋顶，家电，热水器，管道，泳池等，具体的内容可酌情增减。一般Home Warranty公司上门检查会收取一定的检查费用。

42. 我可以用公司名义买房吗？有什么优势？ 

• 可以用公司买房。如果全款就比较容易，如果贷款，公司贷款是走的商业；
• 公司的物业可以与个人责任区分开来，当有一些意外发生时，公司的物业可以得到有效的保护；
• 另外，公司物业在税务处理时有更大的灵活性。只是如果用公司名义贷款，审核的流程会比个人贷款更加复杂。

43. 收到了地震险的通知，新房有必要买地震险吗？ 

在买家买完房子后，会经常收到各种各样的大量的信件，有不少广告信件让人迷惑。其中，保险公司会寄信建议你购买地震险。由于地震性不是强制性的，各人还是可以根据实际情况去考虑。如果在山区的房子，在地震带上的房子，还是建议购买以获得保障。

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